道草反省日記

誰かの反省、それはみんなのお役立ち

大家さん、生き残りたければ、いますぐに物件の「掃除」をしに行きなさい!

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さてさて、久しぶりに不動産の話です。

 

「大家さん、生き残りたければ、いますぐに物件の『掃除』をしに行きなさい!」

 

ハハハ、命令口調ですね。ゴメンナサイ。

 

でもこれ、すご~く、ものすご~く大事な、賃貸経営成功の秘訣です。

 

大家さん、あなたの商売道具であるあなたのアパート、マンションを

あなたの愛情をもって、

あなたの手で、きれいに掃除するクセをつけましょう!

 

賃貸経営は投資ではありません。経営です

 

多くの大家さんが、何か勘違いをされています。

 

「僕は不動産に『投資』をしてるんだ」

 

違いますよ。あなたは「経営」をしてるんです。

 

アパートやマンションという商売道具を使って、サービス業を行っているんです。入居者さんという「お客様」をお相手に。

 

玄関や廊下を毎日掃除しないホテルや旅館がありますか?

 

毎日フロアを掃除しない美容室がありますか?

 

アパートやマンションの大家になるということは、サービス業の経営者になるということなんです。

 

株や外貨を買うこととは、ここが途方もなく、違っているところです。

 

なのに、世間では「投資」といいますね。

 

なので、皆さん、目を曇らされます。

 

投資じゃないんです。アパート・マンション経営は経営です。

 

運営の一部や大部分を不動産仲介会社や管理会社に「外注」することも含めて、あくまであなたのやっている(あるいは始めようとしている)その仕事は、経営です。

 

その条件、カフェオーナーとさえ似ています

 

ただし、投資的に不動産を経営をされる方はいます。

 

たとえば、何棟もの物件を保有し、いわばポートフォリオを組んで、それらを売り買いしながら、収益の上がる物件を見定めつつ、厳しく損切りもしていくというやり方。

 

「このビル、稼働率がジリ貧だな。切ろう!」

で、ズバズバ入れ替えするようなやり方。

 

これだと、株なんかともとてもよく似ていますね。

 

巨額の資金を準備し、調達できる人、リスクを呑み込む余裕を持っている人のみが選ぶことのできる豪快なやり方です。

 

でも、多くの個人大家さんは違います。

 

なけなしの資金を投じ、重い負債をかかえて、1棟、2棟といった少ない数の建物を買い、あるいは建てて、経営に乗り出すんです。

 

なので、お客様(入居者)が減ると、ほかにカバーできる収入がなく、たちまち赤字・・・

 

しかも、残酷なことには、買った・建てた建物は、その場所から決して動かすことができません。

 

ロケーションが何より大事な商売なのに、ロケーションを変えられないんです。

 

これって、

「自分のカフェを持ちたい。この店に夢を賭ける!」

・・・ご存知、死屍累々のチャレンジですが、どちらかといえばこっちに似てませんか?

 

似ていますよね?

 

さらには、お店の掃除をしないカフェオーナーなんていないですよね?

 

なので、さあ、あなたも早速道具を揃えて、いますぐ物件の掃除に向かってください!

 

掃除するといいことばかり

 

掃除すると、本当にいいことばかりです。

 

物件や設備の破損や老朽化をすばやく発見できます。

物件内での問題の発生を早期に把握できます。

 

それらに対して、速やかに手が打てます。

 

速やかに手を打つことができれば、入居者さんは安心してくれます。

居心地がいいので、長く住んでくれます。

 

入居者さんに長く住んでもらえることの利益は膨大です。

 

・空室期間の発生による収益の逸失

・次の入居者募集費用

・お部屋の原状回復、清掃費用

・場合によっては次回家賃の値下げ

 

すべてを可能な限り抑えられます。

家賃半年分以上にあたる出費を避けられることなど、本当にザラですね。

 

アパート・マンション経営では、その商品がヒットしたからといって、基本、増産ができません。

(募集を始めたところ、予想外に人気が出たので、急遽2階建てを4階建てに変えるというわけにはいきませんでしょ?)

 

つまり、出費のコントロールが大事です。

出費を睨み、可能な限り抑えることがとても大切な事業です。

 

さあ、掃除をしに行きましょう!

 

笑顔であいさつしましょう

 

掃除の時間は、できれば入居者さんと出くわすような時間がいいですね。

なので、朝の出勤時間辺りがおすすめです。

 

笑顔で挨拶してください。

 

もしも怪訝な顔をされたら、

「こちらのアパートの大家です。よろしくお願いします」と、お客様への礼儀をもって、自己紹介して下さい。

 

相手が特段急いでいるようでもなかったら、

「普段困っていることありませんか? 何でも言ってくださいね」と、声をかけ、お客様のリクエストを拾ってください。

 

小さなアパート1棟からスタートし、事業を拡げ、まさにさきほどふれたような本当の意味での不動産投資家になっているような成功者の中に、こうした地道な「掃除」「ご挨拶」から始められたような方は、幾人もいらっしゃいます。

 

以上、おわかりになりましたか?

 

「なるほど。掃除のススメはわかった。でも、僕は掃除は管理会社にすべてお任せしているから大丈夫だよ。向こうはプロなんだし」

 

まだ言いますか!

 

ならば、あなたには、自ら物件の掃除を始めた大家さんから、一番よく聞かれるこの言葉を紹介しますね。

 

「いやあ、自分で掃除するようになって、管理会社の目がいかに行き届かないものなのかが分かったよ。所詮、彼らにとって私の物件は、自分の持ち物じゃないもんな」

 

おそまつです。

 

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(イラストは「かわいいイラストが無料のイラストレイン」さんより)