道草反省日記

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賃貸物件を借りるとき、「家賃保証料(家賃債務保証料)」を払わずに済ます方法・下げる方法!

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こんにちは!

今回は不動産説教シリーズです。

 

家賃保証料を「払わずに済ます方法」と、「少しでも安くする方法」を紹介しますね。

 

なお、賃貸住宅の世界には、実は「家賃保証」とよばれる概念が二つあって、これがちょっと紛らわしいんです。

 

そのうち、今回話題に挙げるのは、

「賃貸住宅に暮らす入居者さんが保証料を支払う」方です。

 

物件広告に、

「保証会社加入料」とか、

「保証委託料」とか、

あるいは「保証会社利用料」、「保証人代行料」などなど・・・

さまざまな表現で書かれてあるヤツです。

 

金額や、家賃に対するパーセンテージなどが、大抵はそのヨコに表示されています。

 

以下、「家賃債務保証料」と表記することにしますね。

 

ちなみに、もう一方の家賃保証というのは、主にサブリースに関係するものです。

・大家さんから

・物件を借り上げて、入居者へサブリース(又貸し)する会社が

・入居の有無にかかわらず

・空室の期間であっても大家さんにその物件の家賃を支払う

―――と、いったシステムのことをいいます。

 

「サブリース会社が破綻。賃貸経営のことは何も知らない大家さんが、多額の借金を抱えたまま一人ぽっちに!」

なんてパターンで、ニュースになるなどするアレですね。

今回のお話は、コチラの家賃保証についてのものではありません。

 

では、早速いってみましょう!

 

 

家賃債務保証料の仕組み

 

家賃債務保証の仕組みをおさえましょう。通常こうなっています。

 

・入居者さんが、物件を契約すると同時に、家賃債務保証会社(以下、保証会社と呼びます)に家賃の保証を依頼し、契約する

   ↓

・その際、入居者は定額(まずは1年分であることが多い)の家賃債務保証料を保証会社に支払う。

   ↓

・さらにケースによっては、毎月分の保証料も設定されていて、その場合、入居者は家賃とともにそれを支払う

   ↓

・その後、入居者さんが家賃を滞納してしまう(事故!)

   ↓

・保証会社は、入居者に代わって(代行)、直ちに大家さんへ家賃を支払う

   ↓

・保証会社が代行して支払った家賃は、入居者に対する保証会社の債権となる。入居者は、立て替えてもらった分の金額を保証会社への債務として負うことになる

   ↓

・以後、交渉等々―――

 

こんなかたちです。

つまり平たくいえば、家賃債務保証とは、保証会社が入居者さんの保証人になってくれるということ。

事故の際は、家賃の支払いを一旦肩代わりしてくれるということなんですね。

 

なので、これを大家さん側から見ると、

「取りっぱぐれが無くて安心」と、いうことになります。

 

それが、家賃債務保証というシステム、もしくはサービスです。

 

そして、それを利用するために入居者さんが支払うお金が、「家賃債務保証料」です。

ただし、業界内でも一定の呼び名がなく、いろいろな名前で広告などに書かれるということについては、冒頭に触れたとおりです。

 

債務が消えるわけではない!

 

なお、たまに勘違いされる方がいるんですが、保証会社が代行して家賃を払ってくれたからといって、滞納した入居者さんがその分の責任を免れるということにはなりません。

代行してもらった分の金額については、その後、大家さんではなく、保証会社からの請求を受けることになるわけです。

あくまで、一時的な肩代わりですからね。

事故を起こした際の賠償責任を補償してくれる「保険」のようなイメージでいるならば、それは間違いということです。

 

どのくらいの金額を支払うのか?

 

これが、保証会社によって結構違うんです。かたちはおおむね3種類あります。

 

支払いのかたち

 

主には、

1.「定額保証料(1年分が多い。1年後に同額を払って更新)」を一括先払い

2.「定額保証料(〃)」+「初期保証料(当初契約時のみ)」を一括先払い

3.「定額保証料(〃)」一括先払い +「月額分(家賃に上乗せ)」

 

いずれかになります。ただし、たまにはこういうケースも・・・

 

4.1~3にプラスしてさらに「手数料」要

 

4は、保証会社が家賃を入居者の銀行口座から毎月引き落とすケースでよくみられるパターンです。

つまり、家賃は保証会社経由で大家さんへ渡されるわけです。

(実際には、引き落としが成立しようとしまいと、大家さんのもとには決まった日にお金が振り込まれる約束になっています)

このとき、保証会社によっては「手数料」を取るんですね。

何の手数料かといえば、「引落し手数料」ということになるんでしょう。電気代なんかだと銀行引落しにすれば逆に割引きになったりするんですが。(笑)

しかも、これが意外に高いケースも見られるんです。

たとえば、「毎月600円+消費税」=年間8,000円近いじゃん! と、いったものもよくありますから、注意しておきましょう。

 

金額の例

 

上記をふまえ、いろいろなパターンがあります。いくつか手元の資料から例を拾ってみました。

 

例1

 年間保証料 ・・・月額居住費(多くは家賃+共益費になります)の75%

 当初の支払いは以上のみ。

 1年後に更新し、また同額を支払う。

 

例2

 年間保証料 ・・・月額居住費の40%(1年後に更新し、同額を支払う)

 月額保証料 ・・・月600円+月額居住費の1%

 

例3

 初回保証料・・・月額居住費の50%

 年間保証料・・・1万円

 1年後に更新、ふたたび年間保証料1万円を支払う。

 

例4

 年間保証料・・・月額居住費の50%

 手数料(さきほど説明したものです)・・・月600円

 

例2のケースで、たとえば月額住居費8万円(家賃7万5千円+共益・管理費5千円、ほかに月額住居費に相当する費用なし)の物件に住む場合、

当初・・・3.2万円

毎月・・・1,400円

が、必要となるわけです。

 

家賃債務保証料をゼロにする方法

 

さて、本題です。 

家賃債務保証料をゼロにする方法、それは理屈の上では簡単です。

「保証会社と契約しなければいい」のです。

 

もともと家賃債務保証という業態が生まれ、一般的になった理由といえば、それは、賃貸住宅入居者の高齢化が進んだことなどによって、

「連帯保証人を誰にも頼めない人が増えた」

からでした。

 

つまり逆にいえば・・・

いざというときは入居者に代わって債務を保証してくれる、身元や財力のしっかりした連帯保証人を入居者さんが立てられる(用意できる)のならば・・・

保証会社は、とりあえず出る幕がなくなるわけです。

 

学生・若者は申し出る価値あり!

 

ではそんな、

・身元や財力のしっかりした連帯保証人

 

しかも、

・入居者が滞納事故を起こした際には、逃げずに必ず補償してくれそうな人

 

求めるとすれば、誰がいるでしょうか?

 

ハイ、それは当然のこと、親御さんですね。

 

たとえば、あなたが見るからに真面目な学生さんで、お父様は有名上場企業に勤める結構な肩書きをもつ方だったり、あるいは公務員だったりします。

そこであなたが、

「父が連帯保証人ではダメですか? どうしても保証会社と契約しなればいけませんか?」

と、問えば、

即「ダメ」と言う仲介会社は(社内規定での縛りがないかぎり)少ないはずです。

なぜなら、いま目の前にいるのは、むしろつまらない理由で逃したくはない、とても安心なお客さんなのですから。

 

この場合、仲介会社の担当者は、「このお客様を例外扱いしていいですか?」と、大家さんに相談をもちかけることになるでしょう。

 

対して、大家さんはどう判断するでしょうか?

 

実は、

いまは賃貸住宅を借りる際は、ほぼ利用が常識となっている保証会社による保証なんですが、大家さん個々のスタンスとしては、

「しっかりした連帯保証人がいるならそっちでいいよ」

と、いう方は結構多いのです。

 

そんな大家さんの場合、答えはおおむねこうなるでしょう。

 

「〇〇さん(仲介会社の担当者)が見て、安心できそうな人なら、それでいいよ」

 

これでめでたく、

家賃債務保証料は「ゼロにカット」できるというわけです。

 

ちなみに、裏の話をすれば、実は保証会社から仲介会社へは、保証契約がひとつ成立するたびに多少のインセンティブが渡っているんですね。

 

でも、それがたとえ貰えなくとも、目の前の賃貸契約が成立することの方が会社の利益として大きければ、仲介会社はそちらの方へ動くこともあるわけです。

 

・事故など起こさないであろうしっかりした入居者

・信頼できる連帯保証人の確保

 

それらに加えて、

・大家さんへ交渉できる自身の立場

 (つまり、ここではその仲介会社が大家さんから直接入居者募集依頼を受けている「元付会社」であることが大事になってきます。元付会社からさらに募集依頼を受けている「先物会社」だと、交渉は難しくなってきます)

 

以上の条件が揃ったとき、家賃債務保証料は払わずに済む確率が大きく上がります。

 

家賃債務保証料を安くする方法

 

次に、家賃債務保証料を「安くする」方法をお教えしましょう。保証会社によって方針ややり方は違うので、一律全般のお話でないことはご了承くださいね。

 

家賃債務保証料には「学割」があったりする

 

家賃債務保証料には、会社によっては「学割」が設定されていることがあることを学生さんは覚えておいてください。

学生さんだというだけで、保証料が少し下がることがあるんです。

むしろこれ、仲介会社の担当者の方が、存在を忘れてしまっていることが結構あったりしますよ。

それにしても、なぜ学生さんは優遇されるのか?

理由はやはり親御さんです。

滞納が発生したとき、「子どもの不始末」として、親御さんがスピーディーにケアしてくれる確率が、学生さんの場合は社会人よりも高いからなんです。

ちなみに学割の適用は、下記の「保証会社への連帯保証人」と組合せで行われることが多いはずでので、ぜひ心得ておいてください。

 

「保証会社への連帯保証人」を立てる

 

保証会社への連帯保証人・・・って、なんだかよくわからない話ですよね。

つまりこういうことなんです。

 

・保証会社は、入居者に肩代わりして、大家さんへ家賃を払う

  ↓

・肩代わりしてもらった入居者は、家賃債務保証会社への債務を負う

  ↓

・その債務を保証してくれる人を入居者があらかじめ立てて(用意して)おく

 

と、いうことです。

 

滞納した入居者が行方をくらましてしまい、捕まらない。

それでは保証会社は経営上困るので、肩代わりした分の家賃を入居者に代わって支払ってくれる人がいれば安心できる・・・と、いうことなんです。

 

でも、変な話ですよね。

保証人に対して連帯保証人を立てるんです。(保証会社の人もこの説明をするときはよく笑います)

 

ただ、そうはいっても、とりあえずそういった人が確保できるのならば、保証会社としてはメリットですので、このかたちがとれる場合、保証料の割引きを適用する会社もあります。

 

たとえば、

 

連帯保証人なしの場合

 初回保証料・・・月額居住費の50%  年間保証料・・・1万円

  ↓

連帯保証人ありの場合

 初回保証料・・・月額居住費の40%  年間保証料・・・同上

 

こんなかたちにしている会社もあります。たった10%の差でも、元の家賃が高ければ、割引額としては結構大きいですよ。

 

まとめ

 

以上、いかがでしたか?

 

賃貸物件の契約条件として、家賃債務保証料が設定されていることは、いまや、まったく当たり前のことになりました。

 

とはいえ、状況によっては払わずに済ましたり、若干安く上げることは可能なんだということです。

 

ポイントとしていえるのは、途中でも触れましたが、

 

・家賃債務保証料を「払わずに済ます」場合は・・・

 

大家さんとの密接なリレーションがとれている元付仲介会社を選ぶ(偶然出会う?)ことになるでしょう。

僕個人の場合、過去にこのケースで2度、保証料なしの契約をしています。

ちなみに、当時もう30歳を過ぎていましたので、理由は親のおかげでもなく、それらの契約の際、僕がかなり有名な会社に勤めていたことが要因です。

「あそこは給料が高い」と、当時もいまも、皆が思っていてくれている会社です。

1度目の相手は、小さな地場の不動産会社の社長さんでした。

「〇〇社の方が入居してくれそうですよ! 礼・敷も半分に下げて、すぐに決めてもらいましょうよ」

事務所の奥で、そんな電話を大家さんにかけていましたね。

「あ~あ、やっぱ人物より勤め先か。しかもいつ辞めちゃうかわかんないんだけどなあ・・・」

と、何やら複雑な想いもありましたが、それが世間というやつです。(笑)

 

一方、

・家賃債務保証料を「安くする」方のポイントは・・・

 

これも途中で触れましたが、「学割」や「保証会社への連帯保証人」のことを担当者が忘れているケースもあるので(なぜ忘れやすいか、理由はあるんですが割愛します)、それをこちらから言ってあげることです。

たとえば・・・

「親が連帯保証人になってくれるんですが、やはり保証契約って、結ばないといけませんか?」

「すみません。この物件の場合、決まりになっていますので・・・」

「その場合でも、連帯保証人を重ねて立てれば、保証料が下がるって聞いたこともあるんですけど」

「あ、たしかに。この会社の場合はどうだったっけな・・・」

―――と、そんな流れですね。

なので、ぜひ忘れずに尋ねてみましょう。

 

以上、おそまつです!

 

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