道草反省日記

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【要注意】賃貸物件、広告に「フリーレント」と書かれていたら、落とし穴がないかを探るべし

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こんにちは!

 

今回は不動産説教シリーズです。

賃貸物件探しをしているとときどき出会う、「フリーレント」についてのお話をしますね。

 

これ、「助かるサービスだなあ」と、一瞬は思うんですが、実は結構要注意のサインです。

もちろん、全部が全部じゃないけれど、とにかく気を引き締めてあたってほしい。

そんな仕組みがフリーレントです。

 

では、始めましょう!

 

 

フリーレントのあらまし

 

フリーレントの仕組みは簡単です。

「賃貸物件を借りるにあたって、当初の一定期間分の家賃は支払わなくていいですよ」

と、いうサービス(契約)がフリーレントです。

 

大抵は「フリーレント1ヶ月」か、「2ヶ月」と、広告には表示されていますね。3ヶ月は・・・さすがにほぼ見かけません。(笑)

 

ともあれ、引越し代だなんだかんだで、何かとお金が出て行きやすい転居当初の出費がグッと抑えられるということで、

基本、皆さんには大いに歓迎されているサービスです。

 

フリーレントがよく見られるようになったのは、90年代の後半くらいからですね。

バブル崩壊後、少し経った頃からです。

  

フリーレントにありがちな「落とし穴」

 

フリーレントには落とし穴がよくあります。

フリー(タダ)を謳うものには、大抵はウラがあるのです。挙げていきましょう。

 

早期解約すると取り消されることがある

 

これは、過去の一部の入居者の行動が原因をつくったことでもあるんですが、フリーレントには、

「早期に解約・退去すると、さかのぼってフリーレントが取り消される」

契約となっているものが、最近はよく見られます。

 

たとえば、

「フリーレント2ヶ月。ただし、半年以内に退去の場合は対象2ヶ月分の全額を取り消します。半年~1年以内の退去の場合は半額(1ヶ月分)を取り消しとし、その分をお支払いいただきます」

と、いった契約になっているわけです。

 

一時期、フリーレント物件を早期解約しながら渡り歩いて、住居費を浮かせるツワモノ(?)が現れたりして、大家さんを困らせたんですね。

そういうこともあって、盛り込まれることが多くなりました。

 

ですが、こういう決まりだと、入居したあと、予期せぬ都合によって早期退去を余儀なくされた場合、入居者は痛い出費を被ることになってしまいます。

 

早期解約違約金までくっついている

 

上記の「フリーレント取り消し」に加え、そもそもその物件には「早期解約にともなう違約金」までが設定されていて、もはやがんじがらめといったケースも、時折見かけます。

 

フリーレントを取り消され、その分の払い直しを求められるだけでなく、たとえば・・・

 

「半年以内に退去の場合は賃料2ヶ月分の『違約金』を。半年~1年以内の場合は1ヶ月分の違約金を払ってください」

 ―――そんな約束にも従わなければならないと、いうわけです。

 

つまりは・・・

・フリーレント2ヶ月

・ただし半年以内の退去でフリーレントは全額取り消し

・同じく半年内の退去で違約金家賃2ヶ月分徴収

 

そんな物件で、入居5ヶ月で退去せざるをえなくなった場合、

当初、3ヶ月分の家賃の支払いだけで済ませられる目論見だったものが、なんと7ヶ月分の支払いに・・・!

 

とんだ惨劇ともなりかねません。

 

フリーレントが設定されるのはそもそも不人気物件

 

なぜ、フリーレント物件の多くは退去に厳しいのか?

(もちろん全部が全部ではありませんし、フリーレント物件でなくとも退去に厳しい物件はありますが)

 

答えは単純です。

 

退去に対し、厳しい条件を課す物件というのは、裏を返せば、入居者に早期退去されやすい物件であることが多いんです。

要は、客に逃げられやすい「理由」をかかえている物件が多いんですね。

建物、環境、設備、何らかの理由を・・・

 

そして、裏を返せば、その理由は、その物件に入居者がつきにくい(なかなか契約してもらえない)理由そのものともなるわけです。

 

つまり、「不人気」で、かつ「入居者に早期に出て行かれやすい」物件ですね。

 

駅から遠い・・・

1階でかつ暗い・・・

バス・トイレが一緒・・・

建物に飲食店が入っていていやな虫がよく出る・・・

周りの騒音がひどい・・・

 

それでもなんとか入居者をつかまえたい、さらには、つかまえた入居者はそう簡単には逃したくない―――と、なると、

入口は広く甘く、

同時に、出口は狭く厳しくしておこう、ということに当然なってくるわけです。

 

「礼金0・敷金0」で、しかも「フリーレント2ヶ月」。

そのかわり、「早期解約でのフリーレント取り消し」&「違約金」アリ。

 

そんな、見るからに必死そうな物件も、不人気物件の中には時折見られます。

 

賃料発生日を遅らせられない

 

「契約は〇月〇日に早めに交わすけれど、実際の入居日は少しあとになるので、賃料発生日をその時まで遅らせて!」

 

進学、就職などで、地方から状況する入居者さんに特に多いこのリクエスト。

 

応えてくれる大家さんは結構多いんですが、フリーレントが付いていると、家賃の発生しない期間がより長くなってしまうため、叶えられないこともよくあります。

 

フリーレントは「理由」を見極めよう!

 

さて、以上のような、落とし穴がかなりありがちなフリーレントですので、物件探しをする人がぜひ心得ておかなければならないポイントといえば、まずはこれです。

 

「フリーレントを設定している理由を見極めること」!

 

どう見極めるかといえば、方法は簡単です。

 

不動産会社の担当者へ聞く

 

不動産会社(立場によって仲介会社だったり、管理会社だったりします)の担当者へ尋ねましょう。単刀直入に。

ほとんどの担当者は、理由を知っていれば、正直に答えてくれる(僕の希望も込めて)と思います。

とはいえ、悩ましいのは、不動産会社の担当者とはいっても、扱っているどの物件についても詳しいとは限らないということです。

それどころか、状況を説明しようにも、担当者自身がその物件を見たことがないということも、物件情報流通の仕組み上、ざらにあるのが現実です。

(▼ご参考)

www.michikusakun.com

 

しっかり内見する!

 

なので、しっかりと物件を見ることが大事なんです。

内見はホント~に、大事ですよ!

「礼0・敷0」「フリーレント2ヶ月」・・・建物は立派なマンションだし、部屋は1階じゃないし、そんなに古い物件でもないのになぁ・・・なぜこんな好条件を?

で、現地に行ってみると、

目の前の道路が交通量の多い坂道の交差点。アクセルを踏みしめながら発進、通過する車のエンジン音が、曜日問わず昼夜ひっきりなしに響き渡る・・・

そんな物件も、僕が見てきた中にはありました。

 

「理由」によっては、フリーレントはたしかにお得

 

フリーレントが設定されている理由を見極めたうえで、それが自分にあてはめて問題にならない場合、

フリーレントは、初期費用の節約という面で、たしかにお得です。

 

たとえばよくあるのが、「駅遠」です。

駅徒歩25分。

とにかく遠いので、建物は新しいし、周りは静かなのに、まったく不人気・・・!

そこでフリーレントを導入。

 

ですが、通勤などで駅を使わない人、

「職場は郊外の事業所。物件のそばだから、かえってここが便利なんです」

なんていう人にとっては、駅遠はまったく問題がなかったりします。

 

知られていないフリーレントの裏話

 

 

最後に、裏話をひとつ添えておきましょう。

 

フリーレントについて、これが広がり始めた当初は、

「フリーなんてネーミング掲げて、PRすること自体いかがなものか」

と、疑問を呈する意見もあったんです。

なぜか?

たとえば、

「家賃6万円」

「契約期間2年(24ヶ月)」

「フリーレント2ヶ月」

と、いう物件があったとしましょう。

その物件の家賃は契約期間ベースでいえば、6万円 × 22(24-2ヶ月)= 132万円 です。

2年間の総額では132万円になるんですね。

で、これを契約期間内の月数に振り分けます・・・すると、

132万円 ÷ 24ヶ月 = 55,000円

と、なります。

つまり・・・

「その物件って、実質、大家さんが月額家賃55,000円で2年間貸すつもりでいるものとみなせるよね? そこに『家賃6万円です』『2ヶ月フリーレント(タダ)です』ってPRを載っけるのって、誇大広告じゃないの?」

「『家賃は55,000円です。賃料発生日以降2ヶ月分に相当する額のお支払いはあとに遅らせていただけますが、そのため最初のお支払い以降の月ごとの入金額は6万円となります』が、書き方としては正しいんじゃないの?」

と、いうことなんですね。

そんな意見も、実は、最初の頃はあったんです。

随分と、おカタ~い解釈でしたが、論理的には正しいといえなくもありません。

 

「家賃6万円・契約期間2年(24ヶ月)・フリーレント2ヶ月」であれば、

それはすなわち、

「家賃5.5万円・契約期間2年(24ヶ月)」のお部屋。

 

ならば、5.5万円だと考えて、ほかとも比べて検討しよう・・・そんな考え方もあるということです。

 

以上、おそまつです!

 

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(写真は「写真素材なら「写真AC」無料(フリー)ダウンロードOK」さんより)