道草反省日記

誰かの反省、それはみんなのお役立ち

【要注意】「違法ロフト」。不動産会社をやっていた僕が、いまも気にかけている危険性

f:id:michikusakun:20190430011544p:plain

 

 

アパートの部屋によくある「ロフト」。

今回は、そのロフトにまつわるお話です。

 

多分、みんなに気づかれていない危険なケースが、まれにですが存在する。

そのことをお伝えしますね。

 

それは、

「違法ロフト」が生み出すリスクです。

 

 

2階に違法ロフトあり。1階には住まない方がいい

 

結論から。

「2階に違法ロフトがあるなら、1階には住まない方がいい」

です。

とりわけ木造アパートの場合、かなりの深刻さでいえると僕は思っています。

 

なぜ住まないほうがいいのか?

 

命に関わるからです。

大地震の際に。

 

なぜ命に関わるのか?

 

おそらく1階が潰れる物件が多いはずなんです。ペシャンコに。

 

2階に違法ロフトが造られている木造物件は、大地震に見舞われた際、たとえ2階は無事でも1階は跡形もなく潰れる。

 

そんなケースが少なからず発生するんだろうな、と僕は見ています。

 

理由をこれから話します。

 

違法ロフトとは?

 

まず、定義をしておきますね。

 

ここで僕がいう「違法ロフト」とは、法令で定められた制限をオーバーしたサイズで造られたロフトをいいます。

 

ロフトには、サイズの制限があるんです。

 

その基本2つを挙げますね。

 

まずひとつ目、

・ 高さ1.4メートル以下であること

です。

 

なお、この高さというのは、ロフト部分のうちもっとも高い箇所を測ってのもの。

なおかつ、内法(うちのり)ですよ。

 

次、

・ 床面積の1/2未満であること

 

ロフトの広さは、ロフトのある階の床面積の1/2未満でなければいけません。

賃貸集合住宅だと、専有部分の1/2未満ということになりますね。通常は。

 

じゃあ、それ以上のサイズのロフトを造っちゃったらどうなるの?

 

造ってもいいんですよ。

造ろうとしてもいい。

 

ただし、それはもうロフトではなく「階」とみなされるんです。

 

つまり、2階建ての住宅の2階に、

サイズオーバーのロフトをこしらえたいのであれば、

その建物は2階建てではなく、あくまで3階建てとして扱われます。

 

すると当然、その建物は、

木造であれば、木造3階建てに必要な「構造」や「強度」をきちんと備えていなければならないこととなるわけです。(ほかに耐火性能なども)

 

ところが、そんな状況であるにもかかわらず、

建物はあくまで2階建てであるとして申請され、

建築確認を受け、

建てられてしまっている・・・

 

それって、もちろん違法建築なんですね。

要は、申請された設計のとおり建てられていないことになるんです。

 

なので、

 

・2階建ての賃貸物件

・たしかに部屋は上下2層で並んでいる

・そのうえで2階の上部には大人が立って歩けるくらいのロフトがある

 

―――そんな場合、ほぼ間違いなくそれは違法建築であり、違法ロフトです。

 

さらに付け加えると、

その建物が、3階建てとしての構造、強度を正しく備えていることに、

ほぼ期待はできません。

 

怖いのは重量物を置かれること

 

さてさて、

そんな違法ロフトなんですが、当のオーナーさんは、実はそのことをよく知っていて、しかも、気にも留めていなかったりします。

 

「すごいでしょう。実質メゾネットですよ。ウチの物件の2階は。ハッハッハ」

なんてね。

 

わかります。気持ちは。

 

もっとも高い部分を1.4メートルに抑えた真面目なロフトと、

1.85メートルまで、ちょいと伸ばしてみたやんちゃなロフト、

 

「たった45センチの差、何が違うんだよっ」

 

と、言いたいところですよね。

 

ところが、実際、違うんです。

 

何が?

 

利用のされ方です。

 

問題は、45センチだの何センチだのという、単にハードを測定しただけの数値ではなく、

むしろソフトの部分にあるんです。

 

なんとなれば、

中で歩けちゃうくらいの、部屋のようなロフトであれば、入居者は実際にもそこを部屋のように使いますでしょ?

 

すると当然、そこには重量物がたくさん置かれることになりやすいんです。

 

たとえば、本来の収納としての使用に加えて、

 

本棚だの、

タンスだの、

家電だの、

ヘタすりゃベッドも。

 

それを1、2階それぞれが4~5戸くらいの、大抵は華奢なつくりの木造の2階の部屋のほとんどでやられてご覧なさい。

 

屋根直下の小屋裏に(ちなみにロフトは公的には「小屋裏物置等」と呼ばれます)、

重いものがギュウギュウに詰まった、

不気味なトップヘビーの建物が、

たちまち一軒出来上がりです。

 

それです。

 

僕はまさにそれを見たことがあるので、以来、違法ロフトが怖いんですね。

 

だって、

「実質メゾネットですよ。ハハハ」のオーナーさん、

いちいち入居者に伝えてくれますでしょうか?

 

「この部屋のロフト広いけど、重いもの置かないでね」って。

 

伝えませんよね。多分。

 

以上、こまかな説明はもういいでしょう。

 

2階建てとしての構造・強度でしか建てられていない建物の最上部に、想定外の重量物が詰め込まれている。

 

割り箸で組んだやぐらの上に文鎮でも置いたようなトップヘビーの建物になっている。

 

僕に子どもがいたら、そんなアパートの1階には絶対に住まわせません。

 

違法ロフトのある物件の見分け方

 

さて、では、

そんな違法ロフトが存在する物件って、どう見分けたらいいんでしょう。

 

その答えは・・・ここまで色々と書いていてなんなんですが、

う~ん、難しい。

 

当の2階の部屋に入ってみることが出来ないかぎり、見分けるのは難しいんですが、外観から「ほぼ怪しい」と判断できるケースがひとつあります。

 

それは「窓」です。

 

ちゃんと外壁に穿たれた、垂直の立派な窓が、違法ロフトにはついていることが多いんですね。

 

なにしろその内側には、実質的な「部屋」が隠れていますので、それなりの窓がないと使い勝手が悪いんです。

なので、違法ロフトには、往々にして窓らしい窓が付く。

すべてではありませんが。

 

存在を見分けるためのひとつの大きなポイントです。

 

ちなみに、ロフトをちゃんと法令に従って造ろうとする場合、普通の部屋にあるようなまともな大きさの窓はつけられません。

ただし、細かなサイズの規定については、各自治体に任されていて、かつ、基準がまちまちです。

 

参考までに、この話題でよく採り上げられる例がこれです。

→ 東京都世田谷区の基準

 (換気目的の開口部の大きさ~0.45㎡以下等々を規定)

 

よかったらご覧になってみてください。

 

一方、普通の窓ではなく、

小さな天窓や、

(屋根の傾斜に合わせて空を向いている、いわゆるトップライト)

小型のドーマーウィンドウ

(屋根から飛び出した、小屋根をのせたタイプの窓)

が、建物に見えている場合、

それは、ロフトの規制にちゃんと合わせるために(違法とならないように)、わざわざそうしている可能性の方が高いものといえるでしょう。

 

あとは、広告ですね。

 

違法ロフトは、うっかり広告でPRされちゃってることもあるんです。

「ひろびろロフト!」なんて。写真もついていたり。

 

でも、一般の皆さんはロフトのサイズに規制があるなど、事情を知りませんから、現地に行ってみて、

「あっ、すごい。中で歩ける!」

なんて反応をすることにもなるわけです。

 

で、そこを契約する本人はまだ安全といえるんですが、

問題はその真下の部屋の住人―――と、いうことになるわけです。

 

以上、

僕はこのブログでは繰り返し言っているつもりですが、関東や東海や、ほかにもさまざまな人口密集地域で次の巨大地震・大震災が起きた際は、

 

悲劇がたくさん起こると思います。賃貸住宅で。

 

ひとり暮らしの賃貸集合住宅へ、大事な娘さん・息子さんを預けている、

または預けようとしている、お父さん、お母さん、

 

たったひとつの大切な若い命、

「後悔先に立たず」を胸に、彼らの住む場所を選んでやってくださいね。

 

以上、そんなお願いです。

 

▼こちらもどうぞ!

www.michikusakun.com

www.michikusakun.com

 

(イラストは「かわいいイラストが無料のイラストレイン」さんより)