こんにちは！
久しぶりに不動産のお話・説教シリーズです。
賃貸住宅についてのアドバイスをします。
今回は入居者さん向けの内容です。でも、大家さんもよかったら読んでみてください。
（特に最後の方、辛口の展開になっています）
採り上げるのは、賃貸住宅につきものの「更新料」です。
大抵は、２年の更新ごとに賃料１ヶ月分を支払うことになっていますね。
これ、ぜひ、まけてもらいましょう！
できればゼロに。
そうしたほうがよい理由から、まず挙げていきますね。
更新料はまけてもらえやすい
更新料は、まけてもらえやすいんです。
それはなぜか？
いまは、大抵の大家さんにとっては、更新料をもらえないことよりも、入居者さんが契約を更新せずに退去してしまうことの方がデメリットが大きいからなんです。
たとえばこうなります。
１．更新料をオマケし、住み続けてもらう場合
→ 大家さんの予定収入①
更新料（家賃１ヶ月分）・・・ゼロに
→ 大家さんの予定収入②
家賃本体・・・空室期間が生じないのでダメージなし
２．更新してもらえず、退去されてしまう場合
→ 大家さんの予定収入①
更新料（家賃１ヶ月分）・・・ゼロに
→ 大家さんの予定収入②
家賃本体・・・空室期間が生じる分だけダメージ発生
→ 大家さんの一時支出①
新たな入居者さんの募集費用・・・大抵は家賃１ヶ月分以上におよぶ
→ 大家さんの一時支出②
お部屋の原状回復費用・・・大抵は数万～数十万円単位
いかがですか？ 大家さんの立場に立って、１と２、どちらがよいかは一目瞭然ですね。
昔々・・・多くの物件で「入居時の礼金２ヶ月分」なんて請求が可能だった時代は遠く過ぎ去りました。いまはとにかく、入居者さんの入れ替わりがあると、そのたびに大家さんは、かさむ出費で「胃が痛くなる」時代なんです。
ちゃんと毎月遅れずに家賃を払ってくれる真面目な入居者さんならば、是が非でも住み続けていてほしい・・・というのが、多くの大家さんの願いです。
断られるケースもあります
とはいえ、申し出を断られるケースもあります。
原因は大きく３つに分かれます。
１．入居者さんに問題がある場合
たびたび家賃の支払いを遅らせている。騒音を立てて周りから苦情が出ている。ゴミ出しルールを守らない・・・
そんな、大家さんから「できれば早く出て行ってほしい」と思われているような入居者さんであれば、当然、要求は通りません。
２．大家さん側に支障がある場合
アパートやマンションの大家さんといえば、「地主さんでお金持ち」といったイメージも持たれがちですが、実際は物件を建てたことで多額のローンを抱えていて、しかも経営は不調、爪に火を灯すような生活に追い込まれている人もいます。
そういった場合、大家さんは、「更新料をオマケして」との要求に対して、かなり悩みます。「拒否すれば出て行くんだろうか・・・どうしよう」と、それはもう可哀想なくらい。
結果として、「全額は無理だけど、半額ならなんとか・・・」と、いった提案が出てくるようなケースが、僕の知る限りよく見られます。
３．管理会社や仲介会社に事情がある場合
更新料が、実は大家さんではなく、管理会社や仲介会社の収入になっているケースです。全額がそうである場合もあり、半額、あるいは数割程度がそうである場合もあります。大家さんがいわゆる「自主管理」（管理会社を使わず自分で管理）をしていて、更新のときにだけ仲介会社が事務を委託されるような場合は、特にそうしたケースが多いでしょう。
この場合、入居者さんに更新料をオマケすることで彼らが予定収入を得られない分を大家さんが補填してくれるようなかたちになっていると、話はスムースです。
ところがそうではなく、入居者さんへ更新料をオマケすると、彼らがタダ働きさせられるおそれがあるような場合は（レアケースですが）、要求が通りにくくなります。
断られたらどうする？
「申し訳ないが、更新するなら更新料を払ってください」
そんな風に突っぱねられてしまえば、それには気持ちよく従うほかありません。
なぜなら、入居の際に交わした「契約書」を見てください。更新料を支払うことは、ほぼ１００％契約条項に盛り込まれています。
これはそもそも、入居者と大家さんが互いに交わした約束なのです。
上記「断られるケース」の「１．入居者さんに問題がある場合」に該当している心当たりがなければ、拒絶の理由はほぼ大家さん側にあります。気にせず、素直に受け容れてあげればＯＫです。
申し出るタイミングは？
先手必勝をおススメします。
仲介会社や管理会社、あるいは自主管理大家さんから「更新しますか？」の打診があるのは、大抵、更新予定日の２ヶ月と少し前あたりでしょう。そのさらに前に申し出るのが得策です。
なぜならば、述べたとおり、更新料をオマケするかどうかは、管理会社や仲介会社と、大家さんとの間の相談事項となる可能性が高いのです。
「断れば退去されちゃうかもしれませんね。どうしましょう」
「更新料をもらえないとすれば、ウチ（仲介会社）の事務費用は代わりに大家さんに出していただきたいのですが、いいですか」
・・・そんな相談をするための時間的な余裕をもたせてあげた方が、当然、先方には喜ばれます。
デキる大家さんは更新料の「変だよね」をわかっています
それにしても、賃貸住宅の更新料って、そもそもその存在自体がおかしいと思いませんか？
更新料を支払う入居者さんって、大家さんにとっては、（通常の契約の場合）すでに過去２年間も家賃を払い続けてくれている、いわばお得意様なんです。
そんなお得意様へ、「これからもお付き合い願うために何か特典を」・・・っていうのならわかるけど、逆にお金を巻き上げるって、一体どこの世界の話？ ですよね。
この不思議な習慣には、歴史をさかのぼればそれなりの理由があるんですが、今回は説明を省きます。
なので、一部のデキる大家さんは「わかって」います。
「更新」という理不尽な慣習が、優良な入居者さんにまで退去を促してしまうマズいやり方だということをよくご存知なんですね。
僕の観測では、それでも割合としては残念ながら１００人に１人以下くらいにはなってしまうんですが、更新料など初めから設定せずに、逆に、更新してくれる入居者さんにはプレゼントを用意しているような大家さんもいます。
そういう大家さんと出会えたらとてもラッキーですね。
でも本来、それが「正常な商売」というものです。
ではでは、おそまつ！
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（イラストは「かわいいイラストが無料のイラストレイン」さんより）
